명도소송을 간단히 마치는 방법을 경험을 통해 알려 드립니다.
최근 임차인의 임대료 미납 및 계약종료 이후에도 이사를 나가지 않아 법원의 도움으로 해결했습니다.
명도소송의 시작과 끝을 제 경험을 녹여 아래와 같이 소개합니다.
먼저 소송 결과 입니다.
- 소장접수 : 24. 7. 9.(화)
- 판결 : 24. 9. 6.(금)
약 2개월 소요되었습니다.
임차인은 9월 23일 월요일 이사를 나갔습니다.
소송 시작 후 3개월 만에 제 아파트를 돌려 받았습니다.
이제 하나씩 경험을 공유합니다.
1. 명도소송 전 점유이전 가처분 신청
명도소송 시 점유이전금지가처분을 신청하는 이유는 주로 부동산의 점유 상태를 유지하기 위해서입니다. 명도소송을 진행하는 동안 임차인이 해당 부동산의 점유를 다른 사람에게 이전하거나 명의를 변경하게 되면, 소송에서 승소하더라도 새로운 점유자에게 강제집행을 할 수 없게 됩니다.
따라서, 점유이전금지가처분을 통해 임차인이 소송 중에 점유를 이전하지 못하도록 막아야 합니다. 이렇게 하면 소송이 끝난 후에도 원활하게 강제집행을 진행할 수 있습니다.
즉, 점유이전가처분 신청은 채무자가 명도소송 전 이사를 나가게 되면 소송의 대상이 사라지게 되니 이사 나가지 못하게 묶어 주는 역할을 합니다.
따라서 명도소송을 할때에는 반드시 점유이전가처분신청을 동시에 진행해야 합니다.
경험에 비춰 한가지 더 알려드리자면
점유이전가처분을 하게되면 법원으로부터 담보제공명령을 받는데
보증보험에서 "공탁보증보험증권"으로 가처분 담보를 제공하면 되며
제 경우에는 보험가입금액은 3백만원으로 수수료는 15,000원이였습니다.
그런데 보증보험 가입시 신용등급이 하락한다는 사실..
그러나 한달이내 다시 원상 복구 되더라구요^^
2. 비용
지역마다 차이가 있겠지만 저는 법무사를 통해 점유이전가처분과 명도소송을 진행했고 비용은 아래와 같습니다.
점유이전가처분은 720,800원, 명도소송은 902,000원으로 총 1,622,800원이 소요되었고 소송 판결 이후 오롯이 피고가 부담하였습니다.
3. 왜 명도소송을 해야 했는가
저는 2년 전 보증금 2,000만원, 월 40만원에 임대차 계약을 했습니다.
계약 후 1년이 지나서 부터 임대인은 임차료를 미납하기 시작하였고
계약 종료일이 되어서도 이사를 나가지 않았기 때문입니다.
물론 중간에 밀린 월세를 조금씩 내기도 했고
계약 연장의 의사도 있었기에 미납 월세 완납 조건으로
계약서를 작성하기도 했지만
정해진 기일 내 밀린 월세를 완납하지 않으면
새로 작성한 계약서는 무효라는 특약을 넣었고
결론적으로 불이행으로 계약 연장을 하지 않았습니다.
4. 명도소송 전 준비사항으로 내용증명 보내기
계약 종료일 전에 임대인이 이사를 나가지 않겠다는 의사를 확인한 후
주택임대차보호법 제6조의 3 제1항 단서에 의거
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우로
계약 갱신은 정중히 거절한다는 내용을 담아
계약 종료일까지 이사를 요청드리며
불이행시 점유이전가처분과 명도소송을 진행할 것이고
이에 따라 발생하는 모든 비용은 임차인이 부담하게 될 것이라고
명시하여 내용 증명을 보냈습니다.
물론 법원 판결문은 내용증명과 별개로 원고 승소 판결과 함께
소송 비용은 피고가 부담한다고 명시해 주지만
소송까지 가지 않길 바라면서 미리 사전 고지를 해주었습니다만
결국 임차인은 불필요한 소송비용을 안고
이사를 나갔습니다.
5. 명도소송을 빨리 진행해야 하는 사유
소송의 사유가 발생하면 즉시 실행에 옮겨야 금전적인 피해를 막을 수 있습니다.
임차인은 미납한 관리비, 임차료, 소송비용 등을 제하고
보증금 2,000만원 중 1,200만원만 돌려 받았습니다.
만약 소송을 진행하지 않고
임차은은 이사 나가지 않고 월세를 계속 미뤘다면
아마 보증금을 다 소진했을 수도 있었을겁니다.
정리
1. 소송 전 내용증명 보내기
2. 법무사를 통해 점유이전가처분 신청, 명도소송 접수
3. 점유이전가처분 신청에 대한 보증금 공탁
4. 판결
이상입니다.